Sie befinden sich noch auf der Suche nach einer Immobilie zum Kauf oder haben gerade eine Immobilie nach Ihren Vorstellungen in Spanien entdeckt und denken über den Kauf nach?

Worauf ist beim Immobilienkauf in Spanien zu achten und welche Unterschiede gibt es beim Kauf einer Immobilie in Spanien? Welche Dokumente müssen beim Kauf einer Immobilie in Spanien vorliegen?

Wir stellen Ihnen in diesem Beitrag einen hilfreichen Leitfaden und Anregungen zum Immobilienkauf in Spanien bereit, was Sie unbedingt beim Kauf einer Immobilie in Spanien beachten und welche Unterlagen Ihnen beim Kauf einer Immobilie in Spanien vorliegen müssen.

Geduld beim Immobilienkauf in Spanien ist oberstes Gebot. Die spanische Bürokratie ist für ihre entspannte Arbeitskultur bekannt und das Prüfen von wichtigen Dokumenten führt oft durch ein komplexes Labyrinth von bürokratischen Verfahren und erfordert Zeit und Geduld, was für viele, die an einfachere Prozesse gewöhnt sind, frustrierend sein kann.

• Gebäude ohne Hausnummer oder ohne Straßennamen in Spanien?

Gebäude ohne Hausnummer oder ohne Straßennamen in Spanien können potenzielle Probleme bereiten. Eigentümer von Gebäuden ohne Hausnummer oder ohne Straßennamen in Spanien können je nachdem keine Bewohnbarkeitsbescheinigung "Cédula de habitabilidad" vorlegen.

• Was ist eine Bewohnbarkeitsbescheinigung?

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung "Cédula de habitabilidad" ist obligatorisch vom Verkäufer vorzulegen, sobald sich ein potenzieller Käufer für den Erwerb einer Immobilie in Spanien entschlossen hat: – Benötigt wird die "Cédula de habitabilidad" insbesondere vom Käufer, z. B. zur Anmeldung des Wohnsitzes, zur Eintragung im Ausländerzentralregister, zur Beantragung der Residencia sowie für den Anschluss an Versorgungsunternehmen (Wasser-, Strom-, Gas-, Telefon- und Internetverträge) oder zur Änderung sowie zur Ummeldung von Verträgen.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung "Cédula de habitabilidad" bestätigt zudem, dass eine Immobilie den Mindestanforderungen für eine bewohnbare Wohnfläche entspricht.

Bei Neubauten: In den Regionen wie z. B. Kantabrien, Katalonien, Extremadura, La Rioja, Navarra, Madrid, Valencia, Asturien, Murcia sowie auf den Kanarischen und Balearischen Inseln ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung "Cedula de habitabilidad" bei Neubauten obligatorisch.

Bei Vermietungen und touristischen Vermietungslizenzen: Hier ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung "Cedula de habitabilidad" erforderlich für Anträge auf touristische Vermietungslizenzen, Vermietungen jeder Art und für die Installation von Strom-, Wasser- und Telefonanschlüssen. Auf Mallorca wird eine Bewohnbarkeitsbescheinigung mit Sondernormen als Käuferrecht festgelegt.

• Welchen Unterschied gibt es beim Kauf einer Immobilie in Spanien?

Im Gegensatz zu Deutschland belegt in Spanien nicht der Grundbucheintrag die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie, sondern der Abschluss des Kaufvertrags bei einem Anwalt oder Notar.

• Welches Dokument wird beim Kauf einer Immobilie in Spanien benötigt?

Zum Kauf einer Immobilie in Spanien benötigen Sie vor allem die NIE-Nummer "Número de identificación para extranjero". Die NIE-Nummer in Spanien ist eine grundlegende "Ausrüstung", wenn Sie in diesem Land leben möchten. In Spanien geht so gut wie nichts ohne eine NIE-Nummer.

Der einfachste und oft der kürzere Weg ist, dass Sie glücklicherweise vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien die NIE-Nummer bereits in Deutschland bei einem spanischen Konsulat beantragen können. 

• Es besteht ebenso die Möglichkeit, die NIE-Nummer in Spanien zu beantragen.

Bei Antragstellung der NIE-Nummer in Spanien ist eine postalische Anschrift oder ein Wohnsitz in Spanien behördlich festgelegt. Beachten Sie, dass durch verschiedene Faktoren mit längeren Wartezeiten für den Erhalt eines Termins für die Beantragung der NIE-Nummer in Spanien gerechnet werden kann.

• Sie sind bereits in Spanien angekommen und haben noch keine NIE-Nummer? Was nun?

Für den Kauf einer Immobilie besteht die Möglichkeit, einen Vorvertrag auch ohne vorhandene NIE-Nummer abzuschließen und die NIE-Nummer nach Erhalt nachzureichen.

In Spanien besteht ebenso die Möglichkeit, eine "Gestoria" oder einen Gestor für die Beantragung der NIE-Nummer zu beauftragen. Die Bearbeitung des Antrages für die NIE-Nummer geht oft etwas zügiger. Auch in diesem Fall ist bei Antragstellung der NIE-Nummer in Spanien behördlich eine postalische Anschrift oder ein Wohnsitz in Spanien festgelegt.

Alternativ bietet sich die Möglichkeit, die Anschrift- oder wohnsitzzuständige Polizeiwache oder die Ausländerbehörde (Oficina de Extranjeros) aufzusuchen und mit viel Glück einen Termin zur Beantragung der NIE zu erhalten. ​Auch in diesem Fall ist bei Antragstellung der NIE-Nummer in Spanien eine postalische Anschrift/ein Wohnsitz Grundbedingung in Spanien.

• ​Welche weiteren Dokumente müssen außer der Bewohnbarkeitsbescheinigung unbedingt beim Kauf einer Immobilie in Spanien vorliegen?

- Grundbuchauszug "Nota Registro": Verlangen Sie Einsicht in den Grundbuchauszug und in den Grundbucheintrag "Nota simple" – zur Überprüfung eventuell eingetragener Lasten.

- Befindet sich ein Brunnen auf dem Grundstück? Sobald sich ein Brunnen auf dem Grundstück befindet, muss der Verkäufer für den Brunnen eine Genehmigung vorlegen.

- "ITE – Inspección técnica de edificions". Anhand dieses Dokumentes erkennen Sie, ob es sich um ein legal errichtetes Gebäude oder um Anbauten handelt. Wenn Gebäude erweitert wurden, ohne dass diese Bauänderungen im Katasterauszug "Catastro" eingetragen wurden, kann dies entweder zu hohen Nachzahlungen und Geldstrafen oder sogar zum Rückbau bzw. Abriss führen.

- Katasterauszug "Extracto del catastro". Die Immobilie und alle baulichen Veränderungen müssen im Katasterauszug "Extracto del catastro" beim Katasteramt eingetragen sein. Achten Sie darauf, dass alle Erweiterungen genehmigt sind. Dazu gehört auch ein Pool oder ein nachträglich errichteter Pool.

- "Certificado de no-infraccion urbanistica". Eine Bescheinigung über das Nichtvorliegen öffentlich-rechtlicher Bauverstöße.

- Baugenehmigung. Liegt eine Baugenehmigung zum Wohnhaus, zu evtl. Anbauten, zu evtl. Pool, Terrasse usw. vor? Auch die Wohnfläche kann z. B. in den Bauunterlagen vermerkt sein.

- Grundrissplan. Achten Sie auf die Genauigkeit des Grundrissplans. Dieser muss genau mit den Vor-Ort-Gegebenheiten, mit den realistischen Maßen sowie der bebauten Flächen sowie auch über etwaige Anbauten, Terrassen u. s. w. sowie über Angaben zu Wohn- bzw. Nutzfläche jedes Zimmers übereinstimmen. Falls Sie einen Immobilienmakler eingeschaltet haben, muss der Plan vom Immobilienmakler unterzeichnet werden.

- Wohnflächenberechnung. In Spanien werden überwiegend bebaute Flächen "die Gebäudefläche" als m²-Berechnung angegeben. De facto entspricht die Angabe der bebauten Fläche nicht der Wohnfläche. Bei den aktuellen Immobilienpreisen spiegelt sich jedoch die exakte Angabe der Wohnfläche auf den Endpreis aus. Ihr Makler oder Sie sollten so gewissenhaft wie möglich sein und die Immobilie rigoros vermessen und die Wohnfläche ausmessen. Die sicherste Lösung ist; selbst nachmessen! Die Flächen von Terrassen/Balkonen werden nicht dazugerechnet.

- Liegen Zahlungsbelege vor? Lassen Sie sich die Zahlungsbelege für die Grundsteuer, Strom, Wasser und die Bestätigung eines lastenfreien Grundstücks "Hypothek" vorlegen.

- Überprüfung der Besitzverhältnisse? Lassen Sie von einem Anwalt Ihrer Wahl die Besitzverhältnisse und das Kaufobjekt auf Altlasten überprüfen. Altlasten gehen nach Erwerb auf den Käufer über. Liegen evtl. andere Rechte vor, wie z. B. Wegerechte auf dem Grundstück? Ebenso, ob Wasser/Strom oder sonstige Schulden bestehen und ob alle Anbauten/Umbauten legal sind und genehmigt wurden.

- Liegt ein Energieausweis "Certificado eficiencia energética" vor?

- Liegt eine Erstbezugsgenehmigung vor? Eine Erstbezugsgenehmigung muss ebenso vorliegen.

• Sind zwischen dem Immobilieninserat und dem Besichtigungstermin die gleichen Ausstattungen vorhanden?

Die Beschreibung von Materialien und Oberflächen: - Z. B. ist Marmor nicht das Gleiche wie Fliesen. Genauso wenig wie die Angabe einer Badewanne nicht das Gleiche wie eine Dusche ist. Die Preisunterschiede sind beträchtlich, wenn z. B. anstatt Marmor nur Fliesen oder anstatt einer Badewanne, nur eine Dusche vorhanden sind. Wenn zwischen dem Immobilieninserat und dem Besichtigungstermin unterschiedliche Materialien und Oberflächen vor Ort festgestellt werden, wirkt sich dies auf den Kaufpreis aus.

• Besichtigung der Immobilie. Worauf achten?

Befindet sich Nässe/Feuchtigkeit/Schimmel in/an den Wänden/Decken? Sind Wassereinbrüche z. B. beim Flachdach oder der Dachterrasse sichtbar? Kann das Wasser vom Flachdach/von der Dachterrasse ungehindert abfließen? Überprüfen Sie Dachterrassen oder Flachdächer, ob große Mengen von Wasser abfließen können?

• Befindet sich Nässe/Feuchtigkeit/Schimmel in/an den Wänden/Decken? Sind Wassereinbrüche z. B. beim Flachdach oder der Dachterrasse sichtbar? Kann das Wasser vom Flachdach/von der Dachterrasse ungehindert abfließen? Überprüfen Sie Dachterrassen oder Flachdächer, ob große Mengen von Wasser abfließen können?
• Sind die Fenster vergittert? Vergitterte Fenster bieten nicht nur Schutz vor ungewollten "Gästen", sondern es wird einfacher und preiswerter, eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen.
• Ist ein Kanalanschluss vorhanden? Ist die Immobilie am Kanal angeschlossen? In Spanien besitzen einige Immobilien noch eine Sickergrube. Überprüfen Sie Wasserzu- sowie Ableitungen. Sind die Wasserleitungen aus Kupferrohr und oxidieren jene bereits oder sind gar mit Grünspan besetzt?
• Ist eine Heizungsanlage, Klimaanlage vorhanden? Überprüfen Sie das Datum der Inbetriebnahme und die technischen Angaben sowie die letzten technischen Wartungen.
• Befindet sich ein Kamin in der Immobilie? Inspizieren Sie den Kamin so gut wie möglich.​
• Elektroleitungen, Sicherungskasten, Zähler? Überprüfen Sie die Elektroleitungen und den Sicherungskasten sowie den Zähler. Alt- oder Neubestand? Steckdosen? Sind ausreichend Steckdosen vorhanden? Viele Häuser haben einen alten Zähler, der maximal 2000 Watt zulässt. Z. B. kann es zum Sicherungsausfall kommen, wenn gleichzeitig TV geschaut und die Waschmaschine laufen gelassen wird. Falls ein alter Zähler vorhanden sein sollte? Sprechen Sie den Verkäufer darauf an, dass der Zähler zum Bezug gegen einen modernen Zähler auf Kosten des Verkäufers ausgetauscht wird. Der Zähler sollte die doppelte Last aushalten. Schauen Sie sich auch die Sicherungen an, ob eine Überlastsicherung vorhanden ist. Wenn der Stromvertrag mit 5.5 kW bereitgestellt wird, müssen auch die Sicherungen und die Kabel, die ins Haus gehen und im Haus verlegt sind, darauf abgestimmt sein.​​
• Baujahr? Auf das Baujahr der Immobilie und auf eventuell durchgeführte Sanierungen achten.
• Terrasse/Balkon? Oftmals sieht man Immobilien mit geschlossener oder verglaster Terrasse oder Balkon. Das hat nicht zur Bedeutung, nur weil die Terrasse/der Balkon geschlossen/verglast ist oder irgendwann geschlossen/verglast wurde, dass die Terrasse/der Balkon legal geschlossen/verglast wurde. Dies gilt auch bei Wohnungen. Legen Sie Wert auf Genehmigungsbelege.
• Stadtplanung und Bauverordnungen? Sinnvoll ist auch, sich vor dem Kauf einer Immobilie, Informationen über die städtebauliche Rechtmäßigkeit der Grundstücke vorlegen zu lassen, ob z. B. illegale Bebauungen vorliegen. Illegal bebaute Flächen können nicht nachträglich legalisiert werden.​
•  Schauen Sie sich die Umgebung mehrmals zu verschiedenen Tageszeiten an und sprechen Sie auch mit Nachbarn in der Umgebung.
• Holen Sie sich Informationen zu Verkehrsanbindung, – Einkaufsmöglichkeiten, Entfernung zum Meer oder ärztlicher Versorgung ein.
• Filmen oder fotografieren Sie Ihre Besichtigungen, um sich nochmals die Fotos oder das Video zur Immobilie in Ruhe anzuschauen. Sehen Sie sich auch noch ein vergleichbares Objekt an, um Vergleiche zu haben.
• Kosten für die Beurkundung? Üblicherweise vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass der Käufer die gesamten Kosten für die Beurkundung eines Immobilien-Kaufvertrages trägt.

• Warum sollte man in Spanien einen Anwalt mit der Beurkundung beauftragen?

In Spanien läuft der Immobilienkauf nicht wie in Deutschland. In Deutschland beauftragt man dazu einen Notar – in Spanien dagegen ist es rechtssicherer, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Warum? In Deutschland prüft ein Notar umfassend die mit einem Immobilienkauf verbundenen inhaltlichen und rechtlichen Inhalte sowie Rahmenbedingungen eines Kaufvertrages und die Dokumentationen bis hin zu möglichen Belastungen einer Immobilie.

In Spanien dagegen prüft nur ein Anwalt umfassend diese wichtigen Angelegenheiten, jedoch nicht ein Notar. Notare haben hauptsächlich nur eine rechtliche Überprüfungsfunktion mit begrenzten Prüfungsbefugnissen in Spanien. Ihre Hauptaufgabe ist die Abnahme der Urkunden, um sicherzustellen, dass sie dem Gesetz entsprechen und keine offensichtlichen oder strukturellen Mängel aufweisen. Die umfassendere rechtliche Prüfung wird normalerweise von einem unabhängigen Anwalt durchgeführt.

• Kosten für einen Anwalt?

Die Anwaltskosten für die Beurkundung eines Immobilien-Kaufvertrages betragen in der Regel zwischen 1-2% des Kaufpreises einer Immobilie. Falls der Anwalt alleinig die spanische Sprache beherrscht, ist allgemein zu empfehlen, eine(n) zweisprachige(n) Gestoria/Gestor oder Übersetzer*In zum Anwaltstermin mitzunehmen, um die Inhalte des Immobilienkaufvertrages sprachlich zu verstehen. Fragen Sie den Anwalt nach dem Katasterwert für die Grundsteuer "Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – kurz: "IBI".​ 

• Kosten für einen Notar?

Die Notargebühren "Tasas de notario" für die Beurkundung eines Immobilien-Kaufvertrages werden durch eine offizielle Gebührentabelle bestimmt. In der Regel liegen die Preise zwischen 600 € und 875 € zuzüglich der Mehrwertsteuer; dies ist abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Falls der Notar alleinig die spanische Sprache beherrscht, ist allgemein zu empfehlen, eine(n) zweisprachige(n) Gestor oder Übersetzer*In zum Anwaltstermin mitzunehmen, um die Inhalte des Immobilienkaufvertrages sprachlich zu verstehen.

• Tierhaltung auf dem Grundstück?

Manche Immobilienkäufer beabsichtigen das Ziel der Tierhaltung auf einem zu erwerbenden Grundstück. Hier ist es absolut sinnvoll, vor dem Kauf zu überprüfen, ob eine Genehmigung für ein "Núcleo zoológico" beantragt werden muss. Hinweis: Bei einem Grundstück dürfen nicht automatisch Tiere gehalten werden.

• Besetzer "Okupas"?

"Okupas" sind Hausbesetzer; in Spanien haben "Okupas" gesetzliche Sonderrechte. Vor allem besetzen "Okupas" leerstehende Häuser und Wohnungen, respektive Häuser und Wohnungen, die längere Zeiten leer stehen.

• Wie kann man sich vor Okupas schützen? Hier einige Tipps:

Beim Immobilienkauf darauf achten, dass das Haus bis zum Verkauf vom Eigentümer bewohnt ist.

Installation einer Kamera, die entweder mit der Polizei oder mit dem Handy verbunden ist.

Wer für einen längeren Zeitraum nicht vor Ort ist, einen Nachbarn bitten, regelmäßig nach der Immobilie zu schauen.

Installation von Zeitschaltuhren oder zeitlich geschalteten Lichtern.

Service für "Housesitter" beauftragen, der sich während Ihrer Abwesenheit um Ihr Zuhause kümmert.

• Gesetzesänderung in Spanien! Schluss mit Hausbesetzern "Okupas" in Spanien!

Ein neues Gesetz über Zwangsräumungen trat in Spanien 2024 in Kraft. Das spanische Gesetz sieht ein sofortiges Räumungsverfahren vor, das innerhalb von 48 Stunden nach der illegalen Besetzung eingeleitet werden kann, vorausgesetzt, der Immobilieneigentümer kann umgehend einen Eigentumsnachweis vorlegen und die Besetzung den Behörden sofort melden.

• Reservierungsvertrag? Anzahlung auf eine Immobilie?

In Spanien ist es üblich, einen Reservierungsvertrag "Contrato de arras" abzuschließen. Der Käufer zahlt eine sogenannte Reservierungsgebühr und im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer dazu, die Immobilie an keine andere Person zu verkaufen. Die gezahlte Gebühr wird bei Abschluss des Kaufvertrages auf den Kaufpreis angerechnet. Sollte sich der Käufer jedoch gegen den Kauf entscheiden, verliert er die geleistete Zahlung. Legen Sie den Fokus im Kaufvertrag darauf, bei Leistung einer Anzahlung zu regeln, dass Sie im Falle eines Falles die Anzahlung zurückerstattet bekommen, wenn wichtige Dokumente wie z. B. die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht vorliegen.

• Beim Mitkaufen von Mobiliar/Inventar wird üblicherweise ein gewisser Betrag nicht im Kaufvertrag angeführt, sondern das Mobiliar/Inventar wird in einer separaten Liste mitsamt der Angabe eines gewissen Betrages angeführt. Dies wirkt sich positiv auf die Berechnung der Grunderwerbsteuer aus.

Späterhin beim evtl. Wiederverkauf der Immobilie wird üblicherweise vom Verkäufer das Mobiliar/Inventar ebenso in einer separaten Liste mitsamt der Angabe eines Betrages X angeführt und nicht im Kaufvertrag angeführt.

• Fallen beim Immobilienverkauf in Spanien Steuern an?

Bei einem Immobilienverkauf in Spanien fallen auf den Gewinn 19% Steuer an. Als Steueransässiger in Spanien kann diese Steuerlast vermieden werden, wenn die Immobilie des dauerhaften Wohnsitzes veräußert und wieder eine Immobilie unter der Begründung des dauerhaften Wohnsitzes erworben wird.

• Versorgungsverträge?

Klären Sie ab, ob Strom- und Wasserverträge auf Sie als Käufer der Immobilie umgemeldet werden oder ob Sie die Verträge mit den Versorgern selbst abschließen.​

• Verkaufspreis?

Die Durchschnittspreise für Immobilien werden in Urkunden und Grundbüchern vermerkt. Nur diese Preise sollten berücksichtigt werden, nicht die Preise, die die Nachbarn in dieser Gegend für ihre Immobilien fordern.

Tipp: Lassen Sie sich nicht zu einem Immobilienkauf drängen; z. B. mit Aussagen, "Es sind viele Interessenten vorhanden" oder "Wenn Sie heute dem Immobilienerwerb nicht zustimmen, ist morgen die Immobilie verkauft" u. s. w.

• Ferienzeit und Urlaubszeit in Spanien?

Eine weitere Bedeutung hat der Monat August in Spanien. Im August beginnen die Schulferien. Nicht alle Behörden oder sonstige wichtigen Institutionen Spaniens sind nun geschlossen, jedoch personell weitaus weniger besetzt. Wichtiges sollte vorzugsweise vor oder nach August abgewickelt werden.

• Touristische Gegenden?

Legen Sie beim Immobilienkauf Ihren Fokus darauf, dass während der Sommermonate touristische Gegenden oft sehr stark frequentiert und während der Herbst- und Wintermonate oft wie ausgestorben sind.

• Spanisches Bankkonto?

Beim Abschluss eines Immobilien-Kaufvertrages in Spanien ist es immer noch üblich, einen von einer spanischen Bank ausgestellten Scheck über den vereinbarten Kaufpreis zu überreichen. Dazu benötigen Sie ein spanisches Bankkonto. Im Immobilien-Kaufvertrag kann je nach Übereinkommen mit dem Verkäufer der Kaufpreis auch von einem deutschen Bankkonto überwiesen werden; das ist Verhandlungssache. Optional kann man auch die Überweisung des Kaufpreises per Notaranderkonto vereinbaren. Die Möglichkeit bieten jedoch nicht alle Anwälte oder Notare in Spanien an.

• Wohnungskauf. Worauf achten?

​Außer den oberhalb angegebenen Kriterien und Dokumenten: Legen Sie Ihren Blick auch auf das komplette Gebäude. Die Angaben zur Wohnfläche sind normalerweise z.B. auch in der Teilungserklärung angegeben.

Fragen Sie nach einem "ITE – Inspección técnica de edificions", die technische Überprüfung von Gebäuden, sowie nach dem Gebäude-TÜV „Certificado de Inspección Tecnica".

Ebenso muss eine Erstbezugsgenehmigung vorliegen.

Bei Wohnungen muss die Fläche eines Abstellraums separat ausgewiesen werden.

Wohnungen im Untergeschoss sind von vornherein besonders zu prüfen. In diesen Fällen ist der Fokus ganz besonders auf eine Erstbezugsgenehmigung zu legen, um die Sicherheit zu haben, dass die Wohnung rechtmäßig ist und als Wohnraum genutzt werden kann. 

Für Ihren Immobilienkauf in Spanien wünschen wir Ihnen viel Erfolg und gutes Gelingen.

Ihre Ute und Elfi.