Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
in Spanien?
In welcher Höhe belaufen sich die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?
Beim Immobilienkauf in Spanien können Sie als Faustregel ca. 12 - 15 % Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis hinzurechnen.
Je nach registriertem Kaufpreis kommen Anwalts- oder Notarkosten und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbssteuer bei Gebrauchtimmobilien und bei Neubauimmobilien eine Beurkundungssteuer "AJD" (auch Stempelsteuer genannt) sowie die Mehrwertsteuer hinzu.
- Bewertung einer Immobilie?
Mit der Beauftragung eines Sachverständigen zur Begutachtung einer Immobilie vor dem Erwerb, kann Ihr zukünftiger Lebenspunkt nicht nur auf Herz und Nieren und evtl. Baumängel oder Feuchtigkeit überprüft werden, sondern es kann auch der genaue Wert einer Immobilie festgestellt werden. Zudem können Experten, je nach Standort und Zustand der Immobilie, zusätzliche Einsparungen zwischen 10 und 12 % vom Kaufpreis herausschlagen.
Abgesehen von den Kosten für eine Immobilienbewertung kann beim Kauf einer Immobilie in Spanien mit folgenden Kosten gerechnet werden:
– Der Kaufpreis der Immobilie.
– Kosten für Anwalt oder Notar.
– Kosten für den Grundbucheintrag
– Die Grunderwerbssteuer (bei Gebrauchtimmobilien), – bei Neubauimmobilien eine Beurkundungssteuer "AJD" (auch Stempelsteuer genannt) sowie die Mehrwertsteuer.
- Kosten für die Maklerprovision?
Am dem 26 Mai 2023 trat in Spanien das neue spanische Wohnungsgesetz „Ley 12/2023“ in Kraft, welches u. a. die Maklerprovisionen regelt.
Das neue spanische Wohnungsgesetz regelt u. a., wer die Maklerprovision für den Kauf/Verkauf einer Immobilie und für Verträge mit Langzeitvermietung sowie Zeitmietverträge oder Vermietung einzelner Zimmer (seit dem 8. Oktober 2026 ) zu tragen hat. Die Maklerprovision wird ausschließlich vom Eigentümer einer Immobilie gezahlt.
Immobilienmakler, die eine Provision verlangen, müssen ihre Provisionen bereits im Inserat offen legen. (Gesetz 10/2025 vom 26. Dezember 2025, Artikel 20 span, Verbraucherschutzgesetz). Dazu gehören ausdrücklich auch Verwaltungs- und Vermittlungskosten.
In Spanien verlangen einige „schwarze Schafe“ der Immobilienbranche illegalerweise Gebühren für Objektbesichtigungen oder fordern unberechtigte Maklerprovisionen von Mietern und Käufern. Diese Geschäftspraktiken sind auch in Spanien gesetzlich strikt verboten. Besonders bei Wohnungsvermietungen ist es seit der Einführung des neuen Wohnungsgesetzes "Ley de Vivienda" illegal, die Maklerprovision auf den Mieter oder Käufer umzulegen – diese muss stets der Eigentümer tragen.
Quelle: https://propertymanagementbcn.com/maklerprovisionen-spanien/
Tipps aus spanischen seriösen Makler-Quellen zur Maklerprovision:
Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden und obwohl das neue spanische Wohnungsgesetz „Ley 12/2023“ regelt, dass der Vermieter oder der Verkäufer immer die Maklerprovision zu zahlen hat, ist Immobilienkäufern zu empfehlen, den Immobilienmakler zur Maklerprovision im Voraus zu befragen.
Ein Immobilienmakler unterliegt der Pflicht, von Anbeginn Immobilienkäufer über die Maklerprovision aufzuklären sowie zu informieren.
Vorfälle in den Maklerprovisionen oder Gebühren für Objektbesichtigungen an Mieter oder Käufer unberechtigt verlangt werden, können über folgende Wege in Spanien gemeldet und angezeigt werden:
Der effektivste Weg, um missbräuchliche Praktiken oder illegale Gebühren anzuzeigen, führt über die lokalen Verbraucherschutzstellen. Diese Behörden leiten Untersuchungen ein und können empfindliche Strafen gegen die Agenturen verhängen.
● OMIC (Oficina Municipal de Información al Consumidor): Das ist das örtliche Verbraucherschutzbüro der Gemeinde. Sie können dort persönlich oder online eine offizielle Beschwerde (Reclamación) einreichen.
● Dirección General de Consumo: Jede Autonome Gemeinschaft (z.B. Katalonien, Andalusien, Mallorca/Balearen) hat eine übergeordnete Verbraucherschutzbehörde mit Online-Beschwerdeportalen.
• FACUA: Diese Organisation führt regelmäßig Untersuchungen durch und zeigt Makler an, die illegal Geld von Miet- oder Kaufinteressenten fordern. Sie können solche Vorfälle direkt über deren Website melden.
• OCU (Organización de Consumidores y Usuarios): Unterstützt Verbraucher dabei, illegale Gebühren zurückzufordern und missbräuchliche Agenturen oder Makler zu melden.
- Kosten für die Beurkundung?
Üblicherweise vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass der Käufer die gesamten Kosten für die Beurkundung eines Immobilien-Kaufvertrages trägt.
- Warum sollte man in Spanien einen Anwalt mit der Beurkundung beauftragen?
In Spanien läuft der Immobilienkauf nicht wie in Deutschland. In Deutschland beauftragt man dazu einen Notar – in Spanien dagegen ist es rechtssicherer, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Warum? In Deutschland prüft ein Notar umfassend die mit einem Immobilienkauf verbundenen inhaltlichen und rechtlichen Inhalte sowie Rahmenbedingungen eines Kaufvertrages und die Dokumentationen bis hin zu möglichen Belastungen einer Immobilie.
In Spanien dagegen prüft nur ein Anwalt umfassend diese wichtigen Angelegenheiten, jedoch nicht ein Notar. Notare haben hauptsächlich nur eine rechtliche Überprüfungsfunktion mit begrenzten Prüfungsbefugnissen in Spanien. Ihre Hauptaufgabe ist die Abnahme der Urkunden, um sicherzustellen, dass sie dem Gesetz entsprechen und keine offensichtlichen oder strukturellen Mängel aufweisen. Die umfassendere rechtliche Prüfung wird normalerweise von einem unabhängigen Anwalt durchgeführt.
- Kosten für einen Anwalt?
Die Anwaltskosten für die Beurkundung eines Immobilien-Kaufvertrages betragen in der Regel zwischen 1-2% des Kaufpreises einer Immobilie.
Falls der Anwalt alleinig die spanische Sprache beherrscht, ist allgemein zu empfehlen, eine(n) zweisprachige(n) Gestoria/Gestor oder Übersetzer*In zum Anwaltstermin mitzunehmen, um die Inhalte des Immobilienkaufvertrages sprachlich zu verstehen. Fragen Sie den Anwalt nach dem Katasterwert für die Grundsteuer "Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – kurz: "IBI".
- Kosten für einen Notar?
Die Notargebühren "Tasas de notario" für die Beurkundung eines Immobilien-Kaufvertrages werden durch eine offizielle Gebührentabelle bestimmt. In der Regel liegen die Preise zwischen 600 € und 875 € zuzüglich der Mehrwertsteuer; dies ist abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Falls der Notar alleinig die spanische Sprache beherrscht, ist allgemein zu empfehlen, eine(n) zweisprachige(n) Gestor oder Übersetzer*In zum Anwaltstermin mitzunehmen, um die Inhalte des Immobilienkaufvertrages sprachlich zu verstehen.
- Höhe der Grunderwerbssteuer?
Grunderwerbssteuer bei Gebrauchtimmobilien: Die Höhe der Grunderwerbssteuer bei Gebrauchtimmobilien ist je nach autonomer Gemeinschaft unterschiedlich und hängt vom Kaufpreis der Immobilie ab.
Die u. a. Angaben gelten für 2023.
• Andalusien 8 %
• Aragonien 8 %
• Asturien 8 %
• Balearen 8 %
• Kanaren 6,5 %
• Kantabrien 10 %
• Kastilien-La Mancha 9 %
• Kastilien-León 8 %
• Katalonien 10 %
• Ceuta 6 %
• Madrid 6 %
• Valencia 10 %
• Extremadura 8 %
• Galizien 10 %
• La Rioja 7 %
• Melilla 6 %
• Murcia 8 %
• Navarra 6 %
• Baskenland 4 %
- Bei einer Neubauimmobilie: Die Höhe der Steuern sind je nach autonomer Gemeinschaft unterschiedlich. Beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien kommen zum Kaufpreis, die Beurkundungssteuer "AJD" (auch Stempelsteuer genannt) sowie die Mehrwertsteuer hinzu.
Die u. a. Angaben gelten für 2023.
• Andalusien; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,2% - die Mehrwertsteuer 10 %.
• Aragonien; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,5% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Asturien; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,2% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Balearen; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,2% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Kanaren; die Beurkundungssteuer "AJD" 0,75% - die Mehrwertsteuer 7 %
• Kantabrien; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,5% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Kastilien-La Mancha; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,5% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Kastilien-León; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,5% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Katalonien; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,5% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Ceuta; die Beurkundungssteuer "AJD" 0,5% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Madrid; die Beurkundungssteuer "AJD" 0,75% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Valencia; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,5% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Extremadura; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,5% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Galizien; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,5% - die Mehrwertsteuer 10 %
• La Rioja; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,0% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Melilla; die Beurkundungssteuer "AJD" 0,5% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Murcia; die Beurkundungssteuer "AJD" 1,5% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Navarra; die Beurkundungssteuer "AJD" 0,5% - die Mehrwertsteuer 10 %
• Baskenland; die Beurkundungssteuer "AJD" 0,0% - die Mehrwertsteuer 10 %
- Grundsteuer?
Nach dem Kauf einer Immobilie folgt die Grundsteuer. Die Grundsteuer basiert auf den Katasterwert "Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – kurz: "IBI" und wird einmal jährlich von den örtlichen Gemeindeverwaltungen erhoben.
Wir wünschen Ihnen bei Ihrem Immobilienkauf in Spanien viel Erfolg.
Ihre Ute und Elfi.
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